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下半场，楼市到底有多艰难？

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第七届浑河之夏文化艺术季同步启动中考期间强降雨今沈阳中到大雨

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徐州集中供地：碧桂园2.73亿竞得莲湖路宅地其余19宗触顶待摇号中交地产拟向下属4项目公司提供总计不超过65.16亿资助栋察楼市年中策划敬请期待栋察楼市下半场，楼市到底有多艰难？

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前段时间，各大开发商在公布了今年1-5月销售业绩的同时，也公布了全年销售目标完成情况。

看下具体整理的一些数据。

注：数据来源于中房网

从44个典型开发商的销售情况来看，今年前5个月，销售目标完成率整体接近4成。

这，也是近3年同期最好的水平。

同时，这44个典型开发商中，有20个目标完成率超过了4成。

可有趣的是，我身边一些开发商朋友，都在反映一个问题——

既然业绩这么好，为什么工资不能按时发？

也许，这就是现如今开发商的窘境。

确实，当下的市场环境，对大部分开发商都不是很友好。

因为太多东西，变得跟以前不一样了。

2

首先，影响最大的就是限制开发商融资的“三道红线”。具体内容如下——剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于%；现金短债比不得小于1。

如果有开发商全部踩中了这“三道红线”，那就要被归为红色档，后果就是有息负债规模不得增加。

如果踩中“两道红线”，就要被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

踩中“一道红线”的是黄色档，全没踩中的是绿色档，有息负债规模年增速分别放宽至10%和15%。

总而言之一句话，如果负债太高，就会被限制拿地。

这也就意味着，开发商不能再像以前那样盲目扩张了，要想多拿地，要想多赚钱，就必须降低自己的负债和杠杆。

根据贝壳研究院统计，年房地产到期债务规模预计将达亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。

开发商偿债压力直线攀升。已经有开发商明确提出，将削减建设支出，以节省资源用于资本市场的偿还。通过一些机构的统计，我们看到全国某些十强开发商，“三道红线”指数依然鲜红。

注：图片来源于网络

过去楼市也会经历一些不太好的市场，但是多数开发商还是能扛过来的。

但是这两年，楼市的玩法，开始变了。

3

同时，也不得不提到关乎房贷的“两条红线”。一个是房地产贷款占比。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。一个是个人住房贷款占比。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

有目标，有具体的执行规则，而且全部都用数字明码规定。

规定一出，房地产贷款和个人房贷比例超过这个限制的银行，贷款业务要重新做调整了，把比例降下来。

所以，这段时间不少城市的二手房贷款，都变得很艰难。

不仅放贷时间拉长了，房贷利率也上涨了。

年，全国有近60个城市调高了房贷利率。

深圳在今年5月份，多家银行房贷利率也上调过，从首套利率4.95%上调至5.1%，二套利率由5.25%上调至5.6%。

房贷利率上调的城市还有广州、苏州、济南、南京、重庆、郑州、南宁等等。

其中，一些城市首套房贷款利率已经突破6%，可以说很高了。

有城市各大银行全面停止了二手房贷款业务，只有个别小银行还能接受二手房贷款，不过利率也是非常高。

除了房贷艰难，银行收紧房地产的贷款额度，也将直接影响到那些现金流不太好，周转率过高的开发商。

再加上市场全面横盘，很多开发商都面临着，现在亏还是以后死。

当然，现在亏也不代表现在就没有危机了，如果没有足够的现金流，亏损也只是在加速死亡。

4

房企要遵守三道红线，融资方式要调整。银行要遵循两道红线，房贷占比要限制。而各地陆续遵从的“两集中”供地政策，一样是在压着开发商转型，同时也在试着降低城市本身对于卖地的财政依赖。

一环套一环，循序渐进，在一城一策的基本面上，各个城市的政策要么维稳，要么越来越严格。

不过，风险与机遇并存。

在这样的大环境下，下半年大概率会迎来买房的窗口期。

从目前的政策来看，开发商下半年将普遍面临现金流紧张的状况。

我们已经看到恒大大规模的打折甩卖，下半年一定会有更多开发商推出更多的楼盘特价、促销优惠来跑量，即便暂时让出部分利润也要促销跑量。

特别是那些下半年销售任务重，全年目标完成率又垫底的大开发商。

因为业绩压顶，他们必定要使出浑身解数卖房子。

这些开发商看着手里还未完成的业绩目标，必然不会放过任何一个回款的机会。

但，大家也要留意。

如果得到一些优惠资格需要条件，比如全款，延后网签的话，就一定要警惕了，十有八九这里面有猫腻。

特别是延后网签，一定不能买。

无法网签，就说明这套房子暂时有问题，很有可能已经被开发商拿去抵押了，你花了钱也拿不到产权。

而开发商呢，一鱼两吃，用你的房子从银行抵押拿到了一大笔钱，同时又从你手上拿走房子全款。

当然，如果后期开发商资金宽松了也有可能正常网签。

但，这里面的风险极大。（来源：米宅）

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